강제경매와 임의 경매의 차이

 부동산 경매 방법에는 강제 경매와 임의 경매 2가지 방법이 있다. 두 경매의 차이에 대해서 절차상의 큰차이는 없지만, 내용에 대해서 약간 다른 점이 있으니 확인 해보고 가야 겠다.

 

 

• 부동산경매?
• 경매 절차
• 강제경매란?
• 임의경매란?
• 강제경매와 임의경매의 차이

 

 

부동산경매?

 

부동산 경매는 일종의 채권이나 부채가 발생시에 변제가 되지 않는 상황이 생기면, 담보로 설정되어 있는 해당 부동산을 법원에서 일정의 과정을 거쳐, 매수하려는 낙찰자에게 인수가 되면, 해당 금액으로 채권자들은 부채를 배당을 받는 과정이다. 부동산 경매에는 임의경매와 강제경매 2가지 형태로 진행 된다. 

 

 

 

출처 :  조세일보

 

 

경매 절차

 

경매 절차를 보면, 임의경매와 강제경매의 절차는 거의 동일하다. 채권자의 경매 신청, 경매공고후에 경매입찰 입찰자 선정이 되면, 매각허가결정이 나오고, 매수인이 매각대금을 지급완료 하면, 권리를 취득하게 된다. 그리고, 매각 대금으로 채권자들에게 배당을 선순위 부터 진행 하게 된다. (배당 형태는 해당 물건마다 상이하게 진행 됨)

 

-신청 - 경매개시결정 -경매공고 - 경매 입찰 - 경매 선정 - 경매 결정 

 

 

강제경매란?

 

강제경매의 의미는 채권자가 집행권원을 증명하고 나서, 신청이 가능한 경매이다. 즉 가처분등기와 같은 채권의 경우에는 판결문을 받은 후에 경매를 신청하는 것이 가능하다. 

 

임의경매란?

 

 

임의 경매란, 아파트 같은 부동산은 대부분 임의경매로 이루어지는데, 저당권이나, 전세권, 그리고 유치권 , 담보권 가등기등을 포함한 담보가 되는 물권을 가지고 있는 채권자가 신청하면 진행이 된다. 강제경매와 틀린점은 법원의 판결문이 필요 없이, 가지고 있는 물권많으로 경매 신청이 가능하다. 

 

가장 많은 예로는 아파트를 매수 할때 저당권설정으로 은행에 담보 대출을 한 후에, 대출금을 갚지 못할 경우에 은행에서는 다른 행위 없이 곧바로, 법원에 경매 신청을 할 수가 있는 경우가 있다. 이때 진행 되는 것이 임의 경매이다. 

 

 

강제경매와 임의경매의 차이

 

 

강제 경매와 임의경매의 차이는 경매 신청 시에 채권자가 권원을 확보 해야하는 점이 첫번째이며, 두번째로는 큰 의미는 없지만, 강제경매는 집행권원에 나와있는 권리가 없어지더라도, 낙찰자의 소유권이 인정된다. 하지만 임의경매의 경우에는 담보물권이 경매 개시결정 전에 없어지는 경우가 생길 때, 낙찰자가 경매로 취득한 소유권이 무효가 될 수 있다. 그이유는 강제경매의 경우에는 경매 신청시에 법원 판결과 같은 권원을 확보한 것이 근거이므로, 공신력이 인정 되는 부분이 있기 때문이다.

 

쉬우면서도 어려운 부분이 경매 이다. 지속적으로 공부해서, 실무에서 실수나 손해가 없도록 해야 하겠다.