조정지역 아파트 취득세 중과와 일시적 1가구 2주택 비과세

 아파트 취득세의 2020년 7월 10월 대책으로 조정지역을 포함한, 다주택자의 중과가 시행 중이다. 하지만, 일시적인 1가구의 2 주택인 경우 비과세 혜택을 받을 수가 있다. 바뀌어진 다주택자 주택 취득세의 중과와 일시적 1가구 2 주택 비과세에 대해서 알아본다.

 

 

 

 

 

 

• 1. 아파트 취득세율

 

취득세는 지방세로, 구청이나, 시청에 납부를 해야 한다. 

 

아파트 취득세 기본 세율을 살펴 보자. 

 

 기본적으로 아파트의 취득세는 금액별로 1%~3%이다. 6억 이하의 주택은 1%이며, 9억 초과는 3%이다. 3억에서 6억 사이의 주택은 2%의 취득세를 납부하며, 지방교육세가 취득세의 10%로 부과되며, 국민 평형인 85제곱미터를 초과하는 경우에는 농어촌 특별세가 별도로, 취득세의 20%가 부과된다. 

 

 

 

 

• 2. 조정지역 다주택자 아파트 취득세

 

 기본은 위의 내용과 같지만, 조정지역의 다주택자 즉 2주택이상 구매 시부터 세율이 중과가 된다. 취득세의 40%에 해당하는 주택 가격의 0.4% 의 지방교육세가 모두 부과가 된다. 농어촌 특별세의 경우에는 조금 다르다. 

 

2 주택자의 경우, 85제곱미터 이하는 0.4% 부과, 85제곱미터 초과는 0.6% 세금 부과

 

3 주택자의 경우 85제곱미터 이하는 0.4% 부과 85제곱미터 초과는  2%의 세금이 부과된다.

 

여기까지 기본 취득세와 기생세로 불리는 농어촌 특별세와 지방교육세에 대해서 알아보았다.

 

 

 

• 3. 다주택자 취득세 중과

 

 다주택자의 경우 기본 취득세가 중과가 실시가 7.10 대책으로 실시가 되었다. 기존 4%의 중과에서 12% 중과로 취득세율을 엄청나게 올렸다.

 

조정지역에서 2 주택 취득 시에 8%의 취득세로 시작을 한다. 3 주택 취득부터는 12%의 세금을 내야 한다. 반면 비조정 지역에서는 조금 완화되어 있다. 2 주택까지는 일반 기본 세율 1~3%의 취득세를 부과하면 3 주택부터 8%의 취득세를 납부해야 하며, 4 주택부터는 12%의 취득세가 적용이 된다.

 

법인의 경우에는 1채를 구매해도 12%이다. 취득세 중과와 양도세 혜택을 이용하려는 사람들이 늘자 법인의 취득세를 투기로 본다고 생각하여, 12%의 취득세를 부과하도록 만들었다.

 

정리해보면, 서울이나 수도권 등 조정지역에서 9억 이상의 주택을 구매하려면 3 주택부터는 10억의 집이라면 최대 12.5%의 세금이 부과가 된다. 1억2천오백만원의 취득세가 부과가 되는 결과가 나온다. 웬만한 지방 소형 아파트 투자금액과 비슷한 금액의 금액을 세금으로 부과가 된다. 

 

 

 

• 4. 일시적 1가구 2 주택 비과세 혜택 

 

2주택 취득 시에는 일시적 1가구 2 주택에 대해서, 비과세 혜택을 주는 예외 조항이 있다. 이때 비과세는 양도소득세가 주목적이며, 취득세의 경우에는 비과세 적용에 대한 구체적인 언급이 없다.

 

조정 지역과 비조정 지역이 틀리다. 우선 기존 1 주택을 매수 한 1년 뒤에 두 번째 주택을 매수 해야 해당 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

 

조정지역의 경우에는 2년 보유하고 거주를 해야 하며, 9억 이하의 집에만 해당한다. 두 번째 매수한 주택이 있으면, 처음 매수한 1주택은 1년이내에 매도 하고, 새로운 주택에 전입을 해야 한다. 이때, 세입자가 있다면, 두번째 주택에 입주하는 것을 2년으로 연장이 가능하다. 임차인을 보호하기 위해서 이다. 하지만, 모순되는 부분이 있다. 이런 경우에는 2 주택의 취득세를 부과받아야 하는 모순 덩어리 법이다. 양도세는 비과세인데, 취득세는 중과되는 엉터리 법이다. 

 

 비조정 지역의 경우에는 조건이 까다롭지 않다. 최초 주택을 2년 보유만 하면 되고, 거주 필요가 없다. 9억 이하인 점은 동일하며, 새로운 주택을 매수 후에 기존 주택을 3년 이내에 매도하면 일시적 1가구 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.