대구 광역시 미분양과 조정지역 문제

 2021년 상반기 부동산 시장, 특히 아파트 시장의 상승에 대한 관심이 연일 뉴스로 나오는 시점에서, 최근 지방의 대도시인 대구광역시의 아파트 시장에 대한 이상 기류가 흐르고 있다. 프리미엄이 없어진 미분양 아파트가 속출하고 있어 우려의 목소리가 크다. 최즌에는 조정지역의 적용으로 투자자까지 등을 돌리고 있는 대구 아파트 살펴본다.

 

 

• 대구광역시 인구와 아파트
• 대구광역시 아파트 미분양
• 대구광역시 조정지역

 

 

대구광역시 인구와 아파트

 

대구광역시의 인구는 240만명이다. 최근 10년간 인구의 감소가 지속적으로 발생 되고 있으며, 주위 기업들의 일자리가 줄어 들면서 감소의 가파르기가 최근 더욱 심해진 상태이다. 특히 젊은 20대와 30대를 잡아 둘 수 있는 장점이 없어, 서울과 수도권으로 인구를 많이 빼앗기고 있는 상태이다. 구미 공단의 몰락 같은 경우가 대구의 인구의 감소를 대표하는 예이기도 하다. 경북의 중심도시 임에도 인구가 줄어 들고 있는 점은 여타 지방의 광역시와 같은 고민을 하게 만든다. 

 

 

 

 

대구광역시 아파트 미분양

 

 

최근 대구광역시의 신규 아파트 분양의 미분양 소식들이 들려온다. 2021년 1분기 까지만 해도, 프리미엄을 논하고, 완판 되던 신규 아파트의 분양 시장이라, 갑작 스럽다. 대구광역시의 아파트 미분양의 원인은 공급 과잉이다. 대구 광역시의 아파트 공급은 최근 2021년 부터 2023년까지 공급 물량이 약 10만채에 이른다. 10만채는 인구 1천만 도시인 한국의 수도 서울 특별시의 공급과 비슷한 숫자이다. 지방의 인국가 감소하는 도시인 240만명의 대구시 10만채와 서울특별시 1천만 인구의 공급이 같다는 비교만 하여도, 대구광역시의 공급 과잉이 얼마나 우려 스러운지 알수 있는 대목이다. 

 

대구광역시의 아파트 공급은 2024년 까지 입주에 따른 고역을 치를 것으로 예상 된다. 신축은 프리미엄이 모두 없어지고, 구축의 경우는 더욱 심각하게 아파트 매매 가격과 전세 시장 까지도 하락장을 맞이할 가능성이 높다. 

 

 

 

대구광역시 조정지역

 

 

위의 상황에서 대구 광역시의 아파트 시장을 더욱 힘들게 하고 있는 것은, 조정지역 지정이다. 대구광역시는 2020년 급등한 아파트 매매 가격으로, 조정지역에서 해제가 되지 않았다. 조정지역이 되면, 특별한 호재가 없다면, 투자자의 발길이 끊어지게 되어 있다. 공급 과잉인 지역이라면, 더욱 빠르게 관심을 돌릴 것이다. 조정지역은 다주택자의 취득세 중과와 함께 대출도 LTV와 DTI의 제한이 적용되어, 실수요자들의 아파트 매수도 어렵게 된다. 양도 소득세 역시 70%의 중과를 받을 수도 있기 때문에 투자자들에게는 인구가 줄어드는 지방 아파트에 대한 매력이 없어지는 것이다. 

 

 

대구시에서는 조정지역 해제를 요청 중이다. 실수요자의 보호와 함께 아파트 시장을 최대한 쇼크로부터 막으려면, 조정지역 해제는 선행되어야 하는 조건이다. 가장 큰 문제는 무분별한 아파트 분양으로 공급 과잉을 만든 건설사이지만, 일단 조정 지역 해제가 시급한 상태로 보인다.